Co je územní plán?

Územní plán je základní koncepční dokument obce, který mimo jiné říká, kde se smí stavět, případně co a za jakých podmínek. Řeší toho ale mnohem víc. Stanovuje například podmínky pro už postavené stavby, navrhuje v krajině přírodní místa pro živočichy a mnoho dalšího.

Je to jakási „dohoda o budoucí podobě území“; dohoda mezi

  • obyvateli, tedy vlastníky pozemků,
  • lidmi zvenčí (kteří třeba mají nějaký záměr),
  • úředníky, kteří hájí zájmy veřejné.

 

Odborně řečeno územní plán vytváří podmínky pro ideální rozvoj. Velmi zjednodušeně je to prostě vize dalšího směřování území napsaná formou zákona.

Územní plán vypadá jako několik barevných map a textová zpráva. Řeší nejen sídlo, ale i okolní krajinu (prostě celé správní území obce). Jeho zpracování objednává a platí obec.

Územní plán vzniká poměrně dlouho, celý proces trvá 2-3 roky.

Územní plán nenahrazuje územní rozhodnutí ani stavební povolení, vlastně obojímu předchází.

Velmi důležité je, že vydaný územní plán je závazný pro změny ve využití území, což může být například změna z orné půdy na obytnou zástavbu. Stavební úřad smí vydat územní rozhodnutí či stavební povolení jen v souladu s územním plánem.

Je pouze na vás, zda se o územní plán ve vaší obci budete zajímat a využijete příležitosti ovlivnit budoucí podobu prostředí, ve kterém žijete.


Jak se vyznat v územním plánu?

Kapitoly textové části jsou pro všechny projektanty dané vyhláškou. Nejdůležitější je šestá kapitola (nebo její písmenný ekvivalent), jmenuje se „stanovení podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití“. Zde jsou uvedeny regulativy k jednotlivým plochám. Pokud je územní plán starší než z roku 2006, kapitoly se můžou jmenovat libovolně, hledejte „funkční plochy“.

Z výkresů je nejdůležitější tzv. „hlavní výkres“, většinou bývá druhý v pořadí. Zde jsou uvedeny všechny změny, které územní plán navrhuje, ale zároveň v něm není nic navíc, co by ho dělalo nečitelným. Vždy jsou v něm navrhované plochy, ke kterým se vztahují podmínky v textové části. U územních plánů starších než z roku 2006 se tento výkres může jmenovat též „urbanistická koncepce“ nebo obdobně.

Kdo tvoří územní plán?

Zpracování územního plánu zadává obec (zastupitelstvo), zpracovává ho projektant (většinou architekt) a administrativní úkony dělá tzv. „pořizovatel“ (zpravidla pracovník úřadu územního plánování).

Obec
O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo na svém zasedání, schvaluje zadání, vypořádání námitek a připomínek, ale hlavně územní plán vydává (uvádí v platnost). Se zpracovatelem územního plánu v průběhu prací komunikuje tzv. určený zastupitel – to je člen zastupitelstva, kterého zastupitelstvo k tomu pověří. Ten v průběhu prací informuje ostatní zastupitele a získává od nich případné pokyny pro zpracovatele. Zastupitelé jsou tak v průběhu prací o všem informováni. Je ale na každém členovi zastupitelstva, aby se s předloženými dokumenty podrobně seznámil. Se zpracovatelem lze také dohodnout prezentace v průběhu jeho práce na zasedání zastupitelstva.

Projektant
Projektant bývá většinou architekt. Pro zpracování územních plánů má odborné vzdělání a praxi. Územní plán musí být vždy autorizován oprávněnou osobou – autorizovaným architektem.

Pořizovatel
Pořizovatelem zpravidla bývá pracovník tzv. „úřadu územního plánování“, tedy obecního úřadu „obce s rozšířenou působností“. Ten pořizuje územní plán bezplatně a nemůže obec odmítnout, může však z důvodu velké vytíženosti pořizování odložit. Obec se dál může rozhodnout pro pořizovatele „soukromníka“, ten však pořizuje územní plán za úplatu. Pro vykonávání této profese je potřeba mít „osvědčení zvláštní odborné způsobilosti pro správní činnosti v územním plánování“, příslušné vysokoškolské vzdělání a potřebnou praxi.

Do jednání o územním plánu několikrát vstoupí „dotčené orgány“, to je např. Městský úřad, Ministerstvo dopravy, Hasičský záchranný sbor, Policie ČR, sousední obce a mnoho dalších. Dotčené orgány hájí veřejné zájmy a dbají dodržování zákonů spadajících do jejich kompetence.

V neposlední řadě je to veřejnost, kdo ovlivňuje podobu územního plánu. K územnímu plánu se může vyjádřit kdokoli, koho se to nějak dotýká, tedy například občané dané obce, vlastníci pozemků, investoři, občanská sdružení, ale též tzv. „zástupce veřejnosti“ a tzv. „oprávněný investor“. Více v kapitole „Informace pro občany“.

Jak územní plán vzniká?

Celý proces pořízení nového územního plánu je dost zdlouhavý a složitý, trvá přibližně 2-3 roky. Zpracování územního plánu probíhá v následujících krocích:
1. doplňující průzkumy a rozbory – dělá projektant (architekt)
2. zpracování, projednání a schválení zadání – dělá pořizovatel (úředník)
3. návrh územního plánu pro projednání (někdy včetně tzv. SEA) – dělá projektant
4. společné jednání s dotčenými orgány, úpravy návrhu – organizuje pořizovatel, úpravy dělá projektant
5. veřejné projednání, úpravy návrhu – organizuje pořizovatel, úpravy dělá projektant
6. vydání návrhu zastupitelstvem


1. Průzkumy spočívají hlavně ve shánění informací o území a jejich analýze, aby se zjistilo, co území potřebuje (kolik obyvatel se asi tak za rok přistěhuje nebo vystěhuje, jestli je potřeba řešit nějaký záměr z nadřazené dokumentace a tak dále). Sesbírají se podněty od občanů. Doplňující průzkumy a rozbory většinou zpracovává projektant.

2. V této etapě se na základě zjištěných informací sepíše zadání územního plánu. To je několikastránkový text, který určuje, co má územní plán řešit. Zadání zpravidla píše pořizovatel, může si ale nechat od projektanta text předpřipravit.

3. V této fázi se tvoří samotný územní plán. Je to nejdůležitější, nejdelší a nejsložitější část práce. Na starosti to má vždy projektant a jeho tým. Tzv. „SEA“ je jakási studie, která posuzuje územní plán z hlediska vlivů na životní prostředí. Zpracovává jí odborník na životní prostředí.

4. Pořizovatel dá 15 dní dopředu vědět o společném jednání. To je schůzka, na kterou jsou pozvaní zastupitelé a dotčené orgány. Projektant zde představí návrh územního plánu. Veřejnost může písemně uplatnit připomínky, dotčené orgány dají svá stanoviska. Pořizovatel spolu s určeným zastupitelem došlé dokumenty vyhodnotí a řeknou projektantovi, jak má územní plán upravit. Ten provede úpravu.

5. Veřejné projednání probíhá velmi podobně jako předchozí společné jednání. Rozdíl je v tom, že na setkání je pozvaná i veřejnost. Na setkání projektant představí územní plán. Dotčené orgány dají svá stanoviska, veřejnost námitky nebo připomínky. Úpravy územního plánu se řeší stejným způsobem.

6. Projektant připraví čistopis územního plánu a zastupitelstvo ho na svém zasedání vydá. Projektant pak dodělá zbylé výtisky.

Změny a úpravy

Jelikož se územní plán po vydání stane tzv. „opatřením obecné povahy“, má statut zákona, vyhlášky. Měnit ho tedy lze jen stejným procesem, kterým vznikal. Jsou dvě možnosti: pořídit tzv. „změnu“ či tzv. „úpravu“ územního plánu.

Velice jednoduše: „úprava“ mění formu územního plánu, ale ne obsah. Oproti tomu „změna“ mění obsah, ale už ne formu. Pokud chce tedy obec nebo vlastník jiné využití svých pozemků, musí být provedena „změna“. Pokud chce obec pouze „aktualizovat“ územní plán, aby platil i po roce 2020, musí pořídit „úpravu“.

Obojí je zhruba stejně časově náročné, trvá to víceméně stejně dlouho jako pořízení nového územního plánu: 2-3 roky. „Úprava“ je ale dost právně nestabilní a je možná lepší pořídit územní plán nový – ostatně to je paradoxně i méně pracné.

Územní plán Prahy

Územní plán Prahy je v mnoha ohledech specifický. Praha je zároveň obec i kraj, má spoustu magistrátních odborů, které reprezentují dotčené orgány. Zjednodušeně lze říci, že si Praha svůj územní plán pořizuje sama. Nedělá výběrové řízení na projektanta, ale zpracovávají ho architekti a další odborníci z Útvaru rozvoje hlavního města Prahy, pořizují ho úředníci dalších odborů. Veřejnost do procesu tvorby územního plánu ale může vstupovat stejně jako u jiných územních plánů.

Protože je územní plán Prahy zpracován podle staršího stavebního zákona, má jiné členění a tedy se mění jiným způsobem. Tzv. „závazná část“ územního plánu se mění „změnami“ územního plánu (viz výše), zatímco tzv. „směrná část“ se mění „úpravou“ územního plánu. Zde tedy „úprava“ znamená něco úplně jiného, než u ostatních územních plánů. V současné době je pořizování změn zastaveno kvůli pracím na novém (metropolitním) územním plánu Prahy, pořizují se pouze „celoměstsky významné změny“ v samostatném režimu.